地铁口低容积,三环内还有这样一个低调的精品楼盘?

栏目:楼盘 编辑: 时间:2019-04-09

     撰文:乔治 美编:刀妹 校对:紫藤1三环党笑到了最后未来几年,凡是不能产生收益的不动产入手时都要慎重。这个收益大致可以分为三个方面,即:房子升值带来的收益;房租产生的收益;周边成熟,满足居住条件,买来即可产生居住收益。前几天东哥探盘团队集中回答群友问

地铁口低容积,三环内还有这样一个低调的精品楼盘?

撰文:乔治 美编:刀妹 校对:紫藤


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三环党笑到了最后

未来几年,凡是不能产生收益的不动产入手时都要慎重。

这个收益大致可以分为三个方面,即:

房子升值带来的收益;

房租产生的收益;

周边成熟,满足居住条件,买来即可产生居住收益。

前几天东哥探盘团队集中回答群友问题,有位港区的朋友就问我港区多久能成熟,他所持有的某品牌开发商的三房,一年都没租出去。

而且,目前港区很多地方,根本不是租金低的问题,而是根本就没人租,这位群友最近在空置了一年之后,最终以一千出头的价格把房子租了出去。

我们把目光放在这波大行情之前,也就是2016年初,当时郑州房价还没大涨。三环内的几个行政区域,新房、次新房非CEO盘,二七区、中原区普遍在八九千徘徊,金水区略高,在一万左右;经开区最高也就一万多点,东区以高铁片区为例,价格普遍在1.2W-1.7W左右徘徊。

而如今,二七区和中原区新房次新房(三环内部分)价格普遍都在1.4W左右;金水区、经开区普遍在1.7-1.8W左右;东区普遍在2.5W左右;当然部分片区更高。

可以肯定,不管从任何机构的数据判断,还是以现实中我们的真实感受为例,三环内大部分区域房价涨幅是跑赢大盘的,至少是和大盘持平的。除此之外,三环内还是最抗跌的区域。

目前,远郊的四个组团除了南龙湖目前还稍显坚挺外,其他各区域都出现不同程度的降价,部分地区甚至回到了两年前的价格。且三环外的近郊楼盘,有很多打着精装变毛坯、特价房、团购房,等名义变相降价。

除了价格之外,交房时,买三环内和买远郊楼盘差距就体现出来了。在2016年左右上车的远郊盘,如今很多都已经交房。

很多人都面临这样的窘境,涨得没人家多还不说,居住还不成熟,租也租不上价格,平时空置还要交着物业费,非常尴尬。

很多人都说,要把目光放长远,但问题是,从长远看,即便远郊盘涨了,那三环内说不定还涨的更多!

总结后我们发现:

房价上行时,三环内房价涨幅最大;

房价下行时,三环内房价最抗跌;

在租房市场,三环内的房子最受追捧;

在二手房市场,三环内成交最活跃。

真是应了那句话,潮水褪去,才知道谁在裸泳。

2

如何上车三环

很多人说,三环虽然好,但是房子太稀缺。可以说卖一套少一套。而且价格相对较高!

目前,三环内东部和北部房价已经攀之过高,但是西部和南部价格还算亲民,是置业人首选的好机会。

和西部相比,郑州南部开发相对落后,产业以物流等为主,大车横行,城区面貌一般。而西部曾经就是郑州的绿城,人文气息浓厚,配套资源丰富,大型居住社区居多,且目前价格不高,在三环内购房,是优秀人士置业的最佳选择地之一。

郑州西部不仅配套丰富,未来发展潜力更是巨大,在“一心两翼”政策加持下,区域的腾飞更是指日可待。

近日,东哥探盘团队就在郑州西部三环内发现了一个低调而精致的楼盘,也是三环内为数不多在售的新楼盘,它就是宏江溢彩年华。

说项目之前,先来说说开发商。提起这个开发商,因为他在郑州打造的楼盘相对较少,很多人对他不太熟悉,但是实力确实不俗。

河南宏江房地产开发有限责任公司于2001年5月成立,具有地产一级开发资质目前已经有十几年的开发经验。已经在南阳,三门峡,漯河等地开发有多个项目,它在郑州开发的项目,宏江瀚苑已经交房,最初这个项目只有七八千的均价,如今在二手房市场突破18000大关,深受业主好评。

宏江溢彩年华,是宏江地产在郑州开发的第二个项目,分两期开发,目前推出的是一期地块,北侧是三官路,东侧紧邻协和路。

众所周知,这个地段是整个西城最好的地段之一。它不仅地处三环内,而且紧邻地铁口,从地铁一号线西三环站B2出口,走到售楼部亲测只要3分钟,标准的地铁盘,而且这个地铁盘不是概念中的,是实实在在映入眼帘的,省去很多不确定因素。

除了紧邻地铁口,周边配套非常丰富,项目紧邻有西元广场,中原万达,王府井百货,三大主力商圈,从项目向南到中原万达商圈,向北至王府井商圈,向东至西元广场商圈,5分钟的路程即可到达。

细说周边后,再来看项目具体情况。项目一期地块共由5栋楼组成,由1栋27层高层、1栋11层小高层, 1栋4层多层、1栋11F层LOFT公寓等组成。

产品方面,住宅面积区间约88-327㎡不等,整体绿化率31%,容积率2.99。

提到西区,你会想到什么?

绿城、市里、行政区……

西区作为郑州传统的宜居区域,人文气息的浓厚,配套资源的丰富,自然引得大量人口在此定居,但这也造成了一个比较大的困扰:区域楼盘容积率普遍较高。

我们的舒适度该怎么选择?

低容积率!

我们在买房之前,除了关心房价、面积之外,还要了解清楚该小区内物业以及小区配套等情况,另外,容积率也是非常重要的,大家一定不能忽略。很多人就有疑问了,不知道容积率是什么意思,那么容积率过高或是过低对生活会造成什么影响呢?

一般来说,容积率越小,居住密度越小,居住越舒适。反之,容积率越大,舒适度就会降低。而在容积率普遍较高的郑州西区,宏江溢彩年华的容积率仅2.99,在这样寸土寸金的三环内,能做到这一点非常难得,完全是改善楼盘的指标。

众所周知,西区为数不多的改善盘中,锦艺国际华都的容积率就已经达到3.5左右。从这点可以看出,未来市场,宏江溢彩年华在二手房溢价方面将会更胜一筹。

好产品,自然逃不过购房者的火眼金睛。此前开盘,推出一栋11层、一梯两户的小高层,在没有做任何宣传的情况下就几乎被去化完毕,这在当今市场下实属难得,但相对于其住宅,我更看好该项目11层的公寓。

原因很简单,因为稀缺,所以珍贵。

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市场的绝对稀缺品:11层LOFT公寓

目前三环内,尤其是西区,公寓市场还有一定量的存量。但是,LOFT产品几乎没有。

LOFT产品的优势很明显,约4.5米层高,独立卫浴,户型方正,无面积浪费,买一层得两层。更重要的是暖气入户,空间利用率极高,可以满足三口之家的日常需要。

在城市“高度”要求越来越高的今天,除了高层LOFT产品外,能做到把11层LOFT产品呈现出来,已是稀缺中的稀缺。

所以,宏江溢彩年华LOFT公寓的优越性就显得弥足珍贵。

其独特,必展现优点。

产品方面,11层LOFT,户型建筑面积约:30.80-55.98㎡,因为只有11层,所以户数少,坐电梯也不拥挤。

有人问东哥,当今市场下,公寓究竟能不能购买?

这个问题没有标准答案,关键看你适合不适合买。

如果你有钱有名额买住宅,肯定住宅优先于公寓,这点没什么说的。

但是,如果你没有那么多首付也还不起月供怎么办,又或者说没有名额买住宅怎么办?公寓,尤其是性价比最高的LOFT公寓则成为了首选。

毕竟,就目前的行情来看,投资不动产依然是最佳选择,在自己能承受范围能力内实现一个目标,何乐而不为呢?

来看看不动产之外,我们普通人还有哪些渠道?

1)股票?前一段有提升的迹象,一度到达3200+点,很多人又冲入股市,结果最近大跌又被收割!

2)P2P?及金融产品?早已暴雷。

3)存银行虽然安全,但是存银行只能被通货膨胀侵蚀财产,想想最近水果的价格!

4)理财基金国债?收益太低,就连收益最高的理财收益也很难超过年化6%。

所以,在住宅名额有限且无更多投资渠道的情况下,公寓还是值得考虑的。

尤其是这种三环内,地铁旁,又是周边商圈环绕的地段,王府井百货、中原万达、西元国际广场三大商圈环绕的LOFT公寓。

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结语

现如今买房,一定要选择可住,可租,快速变现的楼盘。能够产生现金流的房子才是好房子,能够卖出手及涨幅有效的地段。因此,三环内的楼盘绝对值得我们高看一眼。

当很多人抛弃三环的同时,三环也正在抛弃你。因为这里的楼盘数量不多,可以说是卖一套少一套,而像宏江溢彩年华这样的楼盘,不仅地处三环内,容积率不到3,距离地铁数百米距离,同时又被三大商圈包围,面积区间分布广,能够满足不同需求的购房者,这样的楼盘值得关注。

除了住宅之外,对于没有房票的人来说,11层的LOFT产品也可重点关注。毕竟有了商圈地铁环绕,未来不仅升值潜力巨大,出租收益也会很不错。相比远郊住宅物业,这个产品不仅便宜,还能产生现金收益,性价比十足。

最后,大家最关心的就是价格了,宏江溢彩年华首次开盘中,11层住宅均价在15000+左右。要知道现在很多楼盘11层就称作洋房了,这个三环内地铁口的11层住宅以这个价格销售,足以看出开发商的诚意。后期产品价格待定中,相信其后续产品也会延续这一作风!

ID:donggetanpan

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